| Alcune utili informazioni che ti aiuteranno nella scelta del tuo mutuo. |
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cura di:
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| LA FAMIGLIA E LA CASA |
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1.1. L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA
Tra i diversi temi fiscali che interessano la famiglia quello che forse suscita maggiore
interesse riguarda le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”.
Quando si acquista la "prima casa" è bene sapere, anzitutto, quali e quante sono
le imposte da pagare. Le imposte dovute sull’acquisto della casa rientrano nella
categoria delle imposte indirette (Iva, registro e imposte ipotecaria e catastale).
Se il venditore è un soggetto Iva, l’acquirente è tenuto al pagamento dell’Iva (4%)
e delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna).
Nel caso di acquisto da un privato, bisognerà invece pagare l’imposta di registro (3%) e, in misura
fissa, le imposte ipotecaria e catastale (168 euro ciascuna).
La base imponibile per l’applicazione dell’imposta di registro è data dal valore dell’immobile
dichiarato nell’atto. Per le cessioni soggette all’Iva la base imponibile è costituita dal corrispettivo
pattuito tra le parti.
Come si vede dalla tabella, l’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, proprio per la sua specifica
rilevanza sociale, si concretizza nel pagamento delle imposte in misura ridotta.
Per usufruirne non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o
dei familiari, ma è sufficiente la sussistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi previsti dalla normativa
e sintetizzati nella seguente tabella.
REQUISITI SOGGETTIVI |
REQUISITI OGGETTIVI |
| l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in omunione col coniuge,
di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel
territorio del omune dove si trova l’immobile che si acquista |
l’abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2.8.69 |
| l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione
legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione
o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal
coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa |
l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui:
- l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi
dalla stipula;
- l’acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza;
- ha sede o svolge l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che
si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la
residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato. |
| se l’acquirente è un cittadino residente all’estero (iscritto all’AIRE) non deve
possedere sul territorio italiano altro immobile |
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Le riduzioni delle imposte competono, inoltre, quando si acquista un’unità immobiliare considerata “pertinenza”. In particolare, è possibile fruire dell’agevolazione, anche se l’acquisto avviene con
atto separato, con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- cantina o soffitta (categoria catastale C/2);
- garage o box auto (categoria catastale C/6);
- tettoia o posto auto (categoria catastale C/7).
Quando si decade dall’agevolazione
Il contribuente perde i benefici “prima casa” quando:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto siano false;
- non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno
che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli”
a propria abitazione principale. Non sono agevolati i meri progetti di future (ed eventuali) sistemazioni
abitative, ma attuali e concrete utilizzazioni degli immobili acquistati come abitazione da
parte di acquirenti.
La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli
interessi nonché l’applicazione di una sanzione, pari al 30% dell’imposta stessa.
1.2. I MUTUI PER LA CASA
Per acquistare casa si ricorre frequentemente all’accensione di un mutuo. E’ bene allora sapere che è possibile portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi (mod. Unico e mod. 730), almeno
in parte, gli interessi passivi e gli oneri accessori pagati e derivanti dai mutui stipulati esclusivamente
per l’acquisto o la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale.
Nel corso degli anni la normativa riguardante la possibilità di detrarre gli interessi passivi e gli
oneri accessori derivanti da mutui stipulati per l’acquisto della casa è stata più volte modificataLa conseguenza di tali modifiche è che la detrazione spettante è diversa a seconda della data in cui è stato stipulato il contratto di mutuo, del tipo di fabbricato (abitazione principale, altra abitazione,
altri fabbricati non abitativi) o del tipo di mutuo stipulato (per acquisto, costruzione, o
ristrutturazione della casa).
Il mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale
L’attuale regime fiscale prevede che gli interessi passivi e gli oneri accessori derivanti da contratti
di mutuo ipotecario stipulati per l’acquisto di un immobile possano essere portati in detrazione
nella misura del 19% solo se si riferiscono all’acquisto dell’abitazione principale.
L’importo massimo complessivo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20 euro: in pratica,
essa non può essere superiore a 686,89 euro (19% di 3.615,20).
In caso di mutuo cointestato a più soggetti il tetto massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione
deve essere suddiviso fra tutti ed eventualmente riferito a più contratti di mutuo stipulati per l’acquisto.
Tra gli oneri accessori si comprendono: l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa
delle variazioni del cambio di valuta, la commissione spettante agli istituti per la loro attività di
intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e
l’imposta sostitutiva sul capitale prestato), la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato, le spese
di istruttoria, notarili e di perizia tecnica, eccetera. Le spese notarili comprendono sia l’onorario del
notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di
compravendita) che le spese sostenute dal notaio per conto del cliente quali, ad esempio, l’iscrizione
e la cancellazione dell’ipoteca.
Non danno invece diritto alla detrazione gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie,
di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da
quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili.
In caso di mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, comprensivo delle spese
notarili e degli altri oneri accessori, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare del predetto
costo, risultante dalla sommatoria del valore dell’immobile indicato nel rogito, nonché degli altri
oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l’operazione di acquisto.
La detrazione del 19 % per l’acquisto dell’abitazione principale spetta a condizione che:
- l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto;
- sussista tale condizione di dimora abituale nel periodo d’imposta per il quale si chiedono le detrazioni
(ad eccezione delle variazioni di domicilio dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro);
- l’acquisto dell’immobile avvenga entro un anno antecedente o successivo alla stipulazione del contratto
di mutuo ipotecario.
Questo significa che si può prima acquistare ed entro un anno stipulare
il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno stipulare il
contratto di acquisto.In caso di mutuo ipotecario intestato a entrambi i coniugi, la detrazione spetta al coniuge che ha l'altro
fiscalmente a carico in relazione ad entrambe le quote, a condizione che il mutuo sia stato stipulato
a partire dal 1993.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è necessario il requisito della dimora
abituale relativamente ai mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’unica abitazione di proprietà.
La detrazione, inoltre, spetta anche nei seguenti casi:
- dalla data in cui l'immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall'acquisto,
se l'immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione
edilizia o da un atto equivalente;
- nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall'acquisto, l'acquirente notifica al
locatario l'atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio,
l'immobile è adibito ad abitazione principale;
- al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l'immobile viene adibito
ad abitazione principale di un familiare;
- al contribuente che cambia la propria dimora per motivi di lavoro o si trasferisce in un istituto di
ricovero o sanitario, a condizione che l'immobile non sia affittato.
Il mutuo per ristrutturare e costruire l’abitazione principale
Sempre con riferimento all’abitazione principale, è possibile detrarre dall’Irpef gli interessi passivi e
i relativi oneri accessori pagati sui mutui ipotecari stipulati per costruirla e ristrutturarla.
L’importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è di 2.582, 28 euro per ciascun anno
di imposta.
Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento
comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione
edilizia di cui all’art. 31, comma 1, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n. 457 (ora trasfuso nell’art. 3
del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).
Le condizioni per usufruire di questa detrazione sono le seguenti:
- il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi, antecedenti o successivi, dalla data di inizio dei
lavori di costruzione;
- l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di
costruzione;
- il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare
a titolo di proprietà o di altro diritto reale.
Tipo di mutuo |
Limite massimo sul quale calcolare
la detrazione d’imposta del 19% |
Termine per adibire ad abitazione
principale |
| Per l’acquisto |
3.615,20 euro complessivi da suddividere tra
tutti gli intestatari del mutuo |
Entro un anno dall’acquisto
(due in caso di lavori di ristrutturazione
in corso) |
Per la costruzione e
la ristrutturazione |
2.582,28 euro complessivi da suddividere tra
tutti gli intestatari del mutuo |
Entro sei mesi dal termine dei lavori di
costruzione |
1.3. QUANDO LA LOCAZIONE CONSENTE UN RISPARMIO FISCALE
Il contribuente intestatario di un contratto di locazione di un immobile che utilizza come abitazione
principale ha diritto a una detrazione di imposta, a condizione che:
a) il contratto di locazione sia stato stipulato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le
organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative
a livello nazionale (c.d. contratti convenzionali ai sensi della legge 431/98);
b) il suo reddito complessivo non sia superiore a 30.987,41 euro.
In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti
privati (ad esempio i contribuenti titolari di contratti di locazione stipulati con gli Istituti case popolari
non possono beneficiare della detrazione).
La detrazione d’imposta è pari a:
- 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
- 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a 30.987,41 euro.
1.4. QUANDO SI EREDITA O SI RICEVE IN DONAZIONE LA CASA
È ormai noto a tutti che l’imposta sulle successioni e donazioni è stata da qualche anno soppressa.
O meglio, è stata totalmente soppressa l’imposta sulle successioni e, per quanto riguarda le
donazioni, è stato introdotto un trattamento fiscale diverso a seconda del loro valore e del rapporto
di parentela tra donante e beneficiario.
Descriviamo, brevemente, le regole applicabili e le imposte dovute sui trasferimenti d’immobili a
titolo gratuito conseguenti a successioni per causa di morte e a donazioni.
Successione
Indipendentemente dal loro valore e dal grado di parentela intercorrente tra il defunto e i beneficiari,
per i beni immobili ereditati non è dovuta l’imposta sulle successioni ma solo le imposte ipotecaria
e catastale, rispettivamente nella misura del 2% e dell’1% del valore degli immobili, con un
minimo di 168 euro per ciascun tributo.Se l’immobile che si eredita è una casa d’abitazione non di lusso e l’erede ha i requisiti richiesti per
usufruire dell'agevolazione “prima casa”, le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura
fissa di 168 euro per ciascuna di esse.
Entro dodici mesi dal decesso occorre poi presentare la dichiarazione di successione all’Ufficio
locale dell’Agenzia delle Entrate nella cui circoscrizione era fissata l’ultima residenza del defunto.
Donazione
Il trattamento fiscale delle donazioni dipende essenzialmente da due fattori:
- dal rapporto di parentela intercorrente tra il donante e il beneficiario;
- dal valore della donazione.
Sulla donazione di un immobile sono dovute le sole imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) quando il
beneficiario è il coniuge, o un parente in linea retta (padre/figlio; nonno/nipote), o altri parenti fino
al quarto grado (fratelli, cugini), a prescindere dal valore dell’immobile donato.
Se il beneficiario è una persona diversa da quelle citate, occorre far riferimento al valore dell’immobile.
E precisamente:
- quando detto valore non è superiore a 180.759,91 euro (516.456,90 per le persone con handicap
grave) sono dovute le sole imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%);
- se invece è superiore a 180.759,91 euro (516.456,90 per le persone con handicap grave), sono dovute,
sull’eccedenza, le stesse imposte previste per gli atti di compravendita (imposta di registro e imposte
ipotecaria e catastale).
Anche per le donazioni, quando sussistono i requisiti oggettivi e soggettivi per considerare l’immobile
che si riceve “prima casa”, sono riconosciute leriduzioni per essa previste (imposte ipotecaria e catastale
in misura fissa, imposta di registro al 3%).
1.5. L’ABITAZIONE PRINCIPALE: L’IRPEF E L’ICI
Il reddito derivante dai fabbricati di cui si è proprietari, o che sono posseduti a titolo di usufrutto
o altro diritto reale, va sempre riportato nella dichiarazione dei redditi (nel Modello 730 o
Modello Unico). In particolare, vanno indicati la rendita catastale, il periodo e la percentuale di
possesso, il tipo di utilizzo dell’immobile.
Per l’abitazione principale, vale a dire l’unità immobiliare che costituisce la dimora abituale del
dichiarante e/o dei suoi familiari, spetta una deduzione dal reddito complessivo pari all’ammontare
dell’intera rendita catastale dell’immobile e delle relative pertinenze.
In pratica, sia sulla casa che sulle pertinenze non è dovuta l’Irpef.
Ne consegue che quando si possiede solo l’abitazione principale e relative pertinenze (anche in
presenza di reddito di lavoro dipendente o pensione) non si ha l’obbligo di presentare la dichiarazione
dei redditi.
Attenzione: non si possono avere più abitazioni principali
Nel caso in cui, per esempio, un genitore cede l’uso della propria abitazione principale al figlio, andando ad abitare in un’altra
casa di proprietà, è quest’ultimo immobile che diventa abitazione principale, mentre quella ceduta in uso al figlio perde questa
qualifica.
Se, invece, va ad abitare in una casa che non gli appartiene (ad esempio, condotta in locazione), per il genitore, l’immobile
occupato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale.
L’ICI sull’abitazione principale
Chi possiede un fabbricato, in quanto proprietario o titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto,
uso, abitazione, superficie, enfiteusi), è tenuto al pagamento dell’Imposta comunale sugli immobili
(ICI).
Per l’appartamento affittato il pagamento dell’ICI è a carico del proprietario e mai dell’inquilino.
L’imposta si paga in base all’aliquota stabilita dal Comune sul cui territorio si trova l’immobile.
Per l’abitazione principale sono generalmente fissate aliquote agevolate e concessa una detrazione di
imposta di 103,29 euro, rapportata ai mesi nei quali l’immobile è stato utilizzato come dimora abituale.
I Comuni possono elevare detta detrazione fino ad abbattere totalmente l’imposta dovuta per tale
immobile.
L’aliquota ridotta prevista per l’abitazione principale si applica anche alle pertinenze, indipendentemente
dal fatto che il Comune abbia o meno deliberato l’estensione della riduzione dell’aliquota anche
alle pertinenze medesime.
Se l’immobile costituisce contemporaneamente abitazione principale di più persone tenute al
pagamento dell’ICI, la detrazione va suddivisa tra loro in parti uguali.
Per i cittadini italiani residenti all’estero, la casa posseduta a titolo di proprietà o usufrutto si considera “adibita ad abitazione principale” a condizione che non risulti affittata.
Analoga possibilità, se viene deliberata dal Comune, è concessa agli anziani non autosufficienti
che acquisiscono la residenza negli istituti di assistenza e ricovero.
Il calcolo.
L’imposta si calcola sulla base imponibile che per i fabbricati è costituita dalla rendita risultante in catasto aumentata
del coefficiente di rivalutazione (attualmente il 5%) e moltiplicata per un coefficiente pari a 100.
Un esempio: abitazione principale del proprietario con rendita catastale di 1.239,50 euro posseduta per l’intero anno. Supponiamo
che l’aliquota Ici sia pari al 5 per mille e la detrazione uguale a 103,29 euro.
Il valore imponibile sarà: 1.239,50 x 1,05 (maggiorazione del 5%) x 100 = 130.147,50;
Imposta dovuta: (130.147,50 x 5 : 1000) - 103,29 euro = 547,45
1.6. QUANDO SI VENDE L’ABITAZIONE PRINCIPALE
Generalmente, quando si vende un immobile ad uso abitazione, acquistato o costruito da non più
di cinque anni, va dichiarata ai fini del pagamento dell’Irpef la plusvalenza realizzata, cioè la differenza
tra il corrispettivo incassato e il costo di acquisizione aumentato dei costi deducibili.
Tale regola generale non si applica, però, alle cessioni delle unità immobiliari che sono state adibite
ad abitazione principale del titolare o dei suoi familiari per la maggior parte del tempo intercorso
tra l’acquisto e la cessione.
Allo stesso modo, non generano plusvalenze, e quindi non sono tassabili, le cessioni di immobili
acquisiti per effetto di successione e donazione.
Il credito di imposta per la vendita e il riacquisto della prima casa
Una particolare agevolazione è riconosciuta a chi vende l’abitazione a suo tempo acquistata
fruendo dei benefici previsti per la prima casa ed entro un anno dalla vendita acquisti un’altra abitazione
non di lusso costituente sempre prima casa.
In tale ipotesi è riconosciuto un credito d’imposta, pari all’ammontare dell’imposta di registro o
dell’Iva pagata con il primo acquisto agevolato, che può essere utilizzato:
- in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
- in diminuzione, per l’intero importo del credito, delle imposte di registro, ipotecaria, catastale,
dovute sugli atti e sulle denunce presentate dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo
acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto
stesso;
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti.
